Как выбрать застройщика?
Подавляющее большинство населения не имеет возможности покупать новую квартиру каждый год или даже каждые пять, десять лет. Более того, многие из нас совершат эту глобальную покупку всего один раз в жизни. И именно из-за этой ответственности покупать квартиру так страшно и волнительно. Нет возможности «потренироваться» и нет права ошибиться. Терять несколько миллионов уж очень не хочется, и чтобы этого не произошло, мы решили рассказать вам, как подойти к выбору застройщика и не прогадать
«Кастинг»
Отберите несколько застройщиков с их привлекательными для вас новостройками и начинайте «кастинг», то есть отбор тех, кто вам действительно подойдет. «Кастинг» вы можете провести дома, сидя за компьютером, для первоначального отбора встречаться с застройщиком не нужно. Сначала вполне сгодится и сайт новостройки или застройщика.
Что проверяем на сайте
1. Документы о строительной компании. Очень часто подобную документацию размещают на сайте. Она включает в себя: устав, свидетельство о регистрации, свидетельство о постановке на налоговый учет, выписку из единого государственного реестра юридических лиц. Если вы не обнаружили данные документы на сайте – не беда. Вы сможете ознакомиться с ними на встрече с застройщиком. Если вам все же удалось через сайт строительной компании узнать дату регистрации застройщика, то проверьте ее через сайт налоговой службы. В случае выявления нестыковок попросите застройщика объясниться и, желательно, подкрепить свои оправдания документами.

2. Документы о новостройке. Они включают в себя разрешение на строительство и проектную декларацию. Без разрешения на строительство застройщику возводить дома, разумеется, запрещено. Такой документ выдается местным органом государственной власти. Проектную декларацию составляет сам застройщик, из нее вы сможете узнать необходимые вам сведения об объекте: описание, что будет возведено кроме жилого дома (имеются в виду парковки, придомовая зона и т.д.), этажность дома, количество квартир, срок сдачи, финансовые риски и так далее. Поскольку два последних пункта являются более волнующими, мы разберем их подробнее.
Документы о финансировании
Понятно, что на строительство жилья требуется девяти-, а то и десятизначная сумма. И также понятно, что деньги эти с неба не падают. Так откуда же они берутся? Два основных источника финансов на строительство: покупатели и банки. Чтобы начать получать прибыль от покупателей, застройщик открывает старт продаж еще на этапе котлована. Тогда и цены на квартиры устанавливаются самые низкие. Часто застройщики используют следующую практику – заключают с банком договор о проектном финансировании. В этом случае банк дает застройщику кредит, который тот гасит средствами, вырученными от покупателей квартир. Обратите внимание, чтобы договор о проектном финансировании был заключен с надежным и проверенным банком. Поверьте, банки, отлично зарекомендовавшие себя, не будут связываться с рискованным мероприятием. Банк уже до вас проанализировал риски и если он все-таки обеспечил застройщика финансами, волноваться вам не стоит. Посмотреть информацию о финансировании вы можете в проектной декларации, графа будет называться «финансовые риски». Так вы найдете все, что вам нужно узнать.
Срок строительства
Этому пункту стоит уделить особое внимание. Для начала стоит понимать, что строительство дома требует времени. Как правило, «панельки» самые быстрые, на их возведение требуется срок около десяти месяцев. Далее по скорости идут монолитно-каркасные дома, тут придется подождать плюс/минус два года. И на третьем месте – дома из кирпича. На их строительство будет потрачено около двух с половиной лет. Эти сроки указаны с расчетом на идеальные условия. Но, как мы знаем, ничего идеального нет. Необходимо сделать поправки на климат (в Сибири он не самый благоприятный для строительства) и разного рода форс-мажоры. Посмотрите срок строительства, представленный в проектной декларации. Адекватный застройщик оценит его примерно так: время, необходимое для постройки данного типа дома (панель, монолит, кирпич) плюс один год (или чуть больше) в запасе на непредвиденные обстоятельства. Адекватный срок строительства указывает на то, что застройщик вменяем и скорее всего жилье будет введено в эксплуатацию в срок.
Фотоотчет строительства ЖК "Изумруд"
3. Фотографии прогресса строительства или онлайн-трансляция стройки. Некоторые застройщики публикуют на своих сайтах фотографии стройки, и это может быть очень и очень для вас полезно. С помощью этих фото вы сможете отслеживать динамику строительства. Примерно каждые два-три месяца должен быть заметен небольшой прогресс. Еще лучше, если есть возможность понаблюдать за стройкой через веб-камеру. Подключитесь к ней в рабочее время. На объекте есть строители, и работает специальная техника? Отлично. Но есть у застройщиков с онлайн-трансляцией одна хитрость. Посмотрите видео хотя бы минут пятнадцать, а то и дольше. Затем чуть позже в этот же день или на следующий включите трансляцию снова. Что? Показывают то же самое? Прямо точь-в-точь? Тут либо сломалась камера, либо ваша строительная компания жульничает.
Что говорят другие
Итак, этап «кастинга» завершен. На нем вы отобрали несколько наиболее надежных и симпатичных вам застройщиков и новостроек. Теперь мы уходим с сайтов строительных компании и начинаем поиски в интернете.
Что смотрим
1. Сайт арбитражного суда. Здесь мы будем просматривать картотеку дел – не предъявлял ли кто-нибудь строительной компании требований о банкротстве? Понятно, что связываться с потенциальным банкротом не стоит.

2.
Отзывы. Конечно, на 100% им доверять не стоит. Положительные отзывы может оставить сам застройщик, а отрицательные – его конкуренты. Но почитать отзывы все равно стоит. Только лучше это делать не на форумах, а на сервисах вроде Флампа. Там хотя бы проводится чистка особо подозрительных отзывов модераторами, и риск, что вы наткнетесь на ложный отзыв, уменьшается.

!
Кстати, подобрать для себя жилье в новостройке вы легко сможете с нашим сайтом novoirk.ru. Жилые комплексы, коттеджные поселки, коммерческие помещения доступны в нашем каталоге
Наблюдение
Посмотрите на готовые объекты застройщика. Информацию о них и их месторасположение вы можете узнать на сайте строительной компании. Желательно, выбрать самый «свежий» готовый объект, который не так давно был введен в эксплуатацию. Никто не говорит вам врываться в квартиры жильцов этого дома, но вот осмотреть придомовую территорию, отделку фасадов, подъезды, лифт и т.д. вам никто не запретит. Все ли в порядке? Не нужно быть сильно придирчивым, например, если в подъезде грязно (могли наследить ремонтники и грузчики, которые являются частыми гостями в новых домах) или не работает домофон (отключают для того, чтобы те же ремонтники смогли без проблем проходить в подъезд). Но вот если не работает лифт, в стенах подъезда дыры или подтеки, во дворе дома ямы на дорогах и тротуарах, то это тревожный звоночек.
Встреча с застройщиком
После того, как вы отобрали наиболее привлекательных для вас застройщиков, проверили их сайты, навели справки в интернете и понаблюдали за готовыми объектами, переходим к завершающему этапу, а именно – идем в офис продаж. Самое важное, что вы должны получить у застройщика на встрече – необходимые документы.
С чем нужно ознакомиться
1. Учредительные документы. Мы уже вели речь о них, когда рассказывали о «кастинге» застройщиков. Если вы не обнаружили данные документы на сайте, вы можете запросить их у застройщика на встрече. Попросите сделать вам копию учредительных документов и дома внимательно их изучите. Проверьте по сайту налоговой службы.

2. Договор долевого участия (ДДУ). Во многом именно ДДУ будет защищать вас и будет на вашей стороне. Разумеется, если он грамотно составлен, без хитростей и уловок. Во-первых, в ДДУ прописано, какую именно квартиру вы приобретаете, то есть указываются: адрес жилого дома, кадастровый номер участка, этаж и номер вашей будущей квартиры, площадь, планировка, высота потолков в квартире, срок сдачи объекта. Именно ту квартиру, которая будет прописана в ДДУ, и будет обязан предоставить вам застройщик. Например, если по ДДУ вы покупаете квартиру в 50 «квадратов», а по факту получаете квартиру в 48 «квадратов», вы вправе рассчитывать на компенсацию от застройщика. Во-вторых, договор долевого участия защищает вас в деле сроков сдачи новостройки. Застройщик может перенести ввод в эксплуатацию на более поздний срок, но он обязан согласовать это с каждым дольщиком. Вы можете отказаться от подписания документа о продлении срока, тогда если новостройка не будет готова вовремя, вам должна будет оформлена выплата пени – 1/150 ставки рефинансирования за каждый день прострочки. В-третьих, ДДУ – это ваша гарантия. По этому документу застройщик обязуется нести ответственность за свой объект, то есть новостройка какое-то время будет находиться на гарантии. За вашу квартиру строительная компания будет отвечать пять лет, за техническое обеспечение (вентиляция, отопление и т.д.) – три года. Пока действует гарантия, застройщик за свой счет устраняет неполадки, либо выплачивает компенсацию.
Но и в деле ДДУ есть подводные камни, и не все так гладко, как может показаться на первый взгляд. ДДУ может не только защищать вас, но и стать вашим врагом. Чтобы избежать неприятностей, покажите договор долевого участия независимому юристу.
В случае выявления каких-либо спорных или не устраивающих вас моментов, нормальным и совершенно законным будет внести в него поправки. Каким может быть этот «подводный камень»? Например, в ДДУ может быть прописано, что в случае, если площадь квартиры по факту окажется больше заявленной в договоре, дольщик будет обязан доплатить за «лишние» квадратные метры застройщику. Согласитесь, не очень приятный сюрприз, особенно когда финансы ограничены. Поэтому будьте внимательны к подобным формулировкам в договоре, и если застройщик не желает идти вам навстречу в изменении ДДУ, лучше откажитесь от покупки жилья у этой строительной компании.

3. Договор страхования новостройки. Страхование объекта от банкротства компании и заморозки стройки обязательно для застройщика. Данный документ вы можете попросить показать вам и сделать копию с собой. Дома изучите документ и проверьте, кто является страховой компанией этого застройщика. Если компании нет в списке страховщиков Центробанка, застройщик не имеет права заключать с вами договор.

Вот такие нехитрые приемы помогут вам выбрать наиболее надежного застройщика. Не поленитесь уделить время всем этим шагам. Когда вы будете въезжать в новую, долгожданную квартиру, в которой все для вас идеально, вы сами скажете себе спасибо.
Также читайте другие наши материалы